Selv om det ikke er mye annonsert, kan et føderalt støttet program kalt FHA 203 (k) lånet bare være din billett for å få det forbedringsprosjektet gjort. Det er også en måte å bidra til å strømline prosessen slik at du ikke bruker mer tid på å snakke med långivere enn du er til arkitekter og entreprenører.
Hovedforutsetningen med dette programmet er at du må sikre FHA 203 (k) mens du forhandler ditt første boliglånskjøp av hjemmet.
Vær oppmerksom på at FHA 203 (k) lånet ikke er for alle, selv for de som kvalifiserer. En grunn er det uunngåelige tapet. Faktisk anerkjenner HUD dette og har innført et program for sertifisering av uavhengige 203 (k) konsulenter som kan glatte prosessen for deg.
Sammendrag
- "Rehab lån" er kallenavnet for FHA 203 (k) Boligforsikring.
- Dette programmet administreres av US Department of Housing and Urban Development (HUD).
- Du kan få opptil $ 35.000 for forbedringer (minimumsbeløp du kan ta er $ 5000).
- Du må ta dette lånet når du kjøper huset.
- Red tape er involvert i dette lånet, men det er konsulenter som kan hjelpe deg.
- Du kan ikke ta lånet for akkurat hva som helst. Du kan bare bruke den for tillatelige hjem forbedringsprosjekter, som har en tendens til å løpe langs sikkerhet, rørleggerarbeid, modernisering, utvidelse og mer.
Hva er en FHA 203 (k) Rehab Lån?
Sikring av finansiering når du finner det diamant-i-grove huset kan være et reelt problem.
I ditt sinns øye vet du bare at det vil være blokken av blokken, men långivere kan ikke dele visjonen. Selv om du er i stand til å få finansiering for å kjøpe huset, står du fremdeles for den skremmende oppgaven med å sikre det andre settet med finansiering for rehab.
Et FHA 203 (k) lån er et kombinert boliglån og remodelinglån utstedt av boliglån långivere og forsikret av HUD.
Du kan få opp til et lån på $ 35 000 for å forbedre hjemmet ditt, men bare for et begrenset antall hjem forbedringsprosjekter.
Hvorfor er regjeringen så sjenerøs? Det er ikke så mye om generøsitet som det handler om det større, globale bildet og den amerikanske økonomien. Via HUD og FHA 203 (k) programmet er regjeringen mer opptatt av å revitalisere eller opprettholde hele samfunn og sikre at nasjonens beholdning av eksisterende hus ikke imploderer. Likevel kan du personlig dra nytte av disse brede motivene.
Hjelper med å løse Equity Gap Problemet
Fordelen med FHA 203 (k) -programmet er at den fyller ut den manglende egenkapitalen som kreves av huseiere av nylig kjøpte boliger.
Å kjøpe et hus som trenger hjelp og sikring av finansiering for det samtidig, er et paradoks. Du må først bygge opp egenkapital i huset før du kan ta ut et nytt lån på det. Egenkapitalen er oppbygget typisk ved å betale ned hovedstol på lånet mens boligen vinner i verdi. Dette tar tid.
Et mindre ønskelig alternativ er å få et usikret eller signaturlån for det ombyggingsarbeidet. Selv om du kan få et usikret lån, vil rentene bli langt høyere enn hvis du får et lån som bruker hjemmet ditt som sikkerhet.
Uten FHA 203 (k), vil huseiere typisk først finne et hus som trenger ømt kjærlig omsorg. Deretter søker de om et første boliglån som dekker kun kjøpesummen til huset. Selv om dette synes å være ideelt, kan låntakere ikke be om at en ekstra $ 35 000 legges til det første boliglånet. Første boliglån dekker bare den kjøpesummen og ingenting mer. Etter kjøp av hjemmet og etter å ha eid huset for en stund, ville huseieren søke om et nytt boliglån, boliglån eller HELOC (hjem egenkapital kreditt) å betale for ombyggingene.
Hva HUD / FHA gjør er å fylle det gapet mellom husets nåværende egenkapital og beløpet på lånet ved å forsikre lånet. I hovedsak er det som den rike onkel som går inn og sier: "Jeg vil fungere som en baker for dette lånet til huset kan forbedres."
Fordeler
- Du får en første boliglån for å dekke innkjøp og remodeling ditt ment hjem. Dette sparer deg for å ta ut to separate lån.
- Dette lånet fungerer som et godt press for å komme i gang med forbedringer i hjemmet. Fordi programmet forventer at du bruker pengene til rehabilitering, må du komme i gang innen rimelig tid. Dette unngår å utsette i mange år.
- I motsetning til enkelte lån som har korte tilbakebetalinger, låner FHA 203 (k) parallell lengden på boliglånet ditt. For eksempel, hvis du har en tradisjonell 30-årig boliglån, har du også 30 år til å betale tilbake remodeling av lånet.
ulempene
- På grunn av programkrav vil lånetidens sluttperiode vanligvis være lengre enn med et konvensjonelt lån. Lukkeperioder varierer fra seksti til nitti dager.
- Ditt valg av långivere er begrenset. I stedet må du jobbe av HUDs liste over godkjente FHA 203 (k) långivere.
- En betydelig mengde red tape er involvert. For å kvalifisere for lånet, må du sende inn et detaljert forslag, inkludert arkitektoniske tegninger.
Liste over tillatte renoveringer
De tillatte remodelene høres begrensende først. Men vær oppmerksom på at disse definisjonene kan strekkes og fortsatt være legitime ombygginger. Vanligvis er HUD bekymret for at 203 (k) penger ikke blir brukt til "luksusartikler og forbedringer", som de sier det.
Likevel understreker de også at "maleri, romtilsetninger , dekk og andre ting, selv om hjemmet ikke trenger andre forbedringer", faller innenfor rekkevidden av 203 (k). Tillatte prosjekter:
- Remodels for en funksjonshemmede
- Moderne et utdatert hjem
- Forbedre hjemmet ditt energieffektivitet
- Landskapsarbeid og annet utvendig arbeidssted
- Tak , takrør og downspout installasjon eller utskifting
- Endre hjemmet og / eller rekonstruere hjemmet
- Eliminer sikkerhetsfare
- Estetiske forbedringer
- VVS-forbedringer , inkludert brønn- og septisk systemarbeid
- Gulv tillegg / utskiftninger (inkluderer gulv behandlinger)
Er FHA 203 (k) et mirakellån?
På grunn av det, kan FHA 203 (k) rehab lånet (ofte feilaktig referert til som et 201k lån) virke som et mirakel.
Tross alt får du penger til å kjøpe huset og ekstra penger til å ombygge huset, og du får det med en gang. Det er imidlertid viktig å huske at:
- Dette er fortsatt et lån, ikke et tilskudd. Det må betales tilbake, selv om du har hele lengden på lånet for å betale det tilbake.
- Fordi dette er et lån, er renter belastet. Du vil ønske å konsultere betalingsplanen for å se hvor mye total rente dette lånet koster deg for hele lånets levetid.
- På grunn av lengre sluttperiode, kan FHA 203 (k) kanskje ikke hjelpe deg i et konkurransedyktig marked der du må kjøpe raskt og uten komplikasjoner.