Det føderale lavinntektsskattekredittprogrammet har vært vellykket siden 1987 i å tilby lavtidsleietakere med anstendig leiligheter til en rimelig leie. Hvis du leter etter en leilighet på en skattekreditt eiendom , er det visse ting du bør vite før du søker.
Her er svar på vanlige spørsmål om det føderale lavinntektsskatteprogrammet.
Spørsmål: Hva er skattekredittprogrammet?
A: Skattekredittprogrammet, også kjent som "føderalt lavinntektsskattekredittprogram" eller bare LIHTC, er et populært, rimelig boligprogram som har eksistert siden 1987. I motsetning til de fleste boligprogrammer som administreres av HUD, er skatten Kredittprogram administreres av IRS, i samordning med statlige boligfinansieringsbyråer over hele landet. Utleiere som deltar i programmet får krav på skattekreditter i 10 år for sine skattemessige eiendommer i motsetning til å leie minst noen av sine leiligheter til lavinntekter leietakere med en begrenset leie.
Spørsmål: Skal jeg kreve en skattemessig kreditt?
A: Nei. Skattekredittprogrammet får navnet sitt fordi eiere av deltakende eiendommer mottar verdifulle skattekreditter i motsetning til å holde bygningene deres rimelige. Som en leietaker i en skattemessig eiendomsmegling kommer fordelen du får i form av begrenset leie, forutsatt at du er inntektsberettiget.
Spørsmål: Som en del av husstandsinntekt, regnes livrenter?
A: Hvis du har pensjon eller annen livrente, er det en god sjanse at det må telles på en eller annen måte som en del av husholdningenes inntekt. Hvordan en utleier bør bestemme hvordan du skal behandle en livrente du har (eller du kan sette opp etter at du har signert en leieavtale for en lavinntektsleilighet ved en skattemessig eiendomsmegling) avhenger av om du har rett til å trekke balansen på livrente og hvis du allerede mottar betalinger.
Hvis du allerede har begynt å få betalinger, må utleier spørre megleren om du har rett til å trekke tilbake balansen på livrenten. Hvis du har det riktig, må utleier behandle livrenten din som en eiendel.
Også, når du har begynt å motta livrenteutbetalinger, kan du normalt ikke konvertere den til et kontantbeløp. Hvis det er din situasjon, blir dine vanlige innbetalinger behandlet som inntekt av utleier.
Forvent at utleieren må verifisere om du har rett til å trekke tilbake saldoen (selv om straffer vurderes), hva er grunnlaget for at livrente kan forventes å vokse i det kommende året, eventuelt overgivelse eller tidlig uttak av gebyr , og skattesatsen og skattestraffen som ville gjelde hvis du skulle trekke hele saldoen på livrenten din.
Spørsmål: Skal tillit regnes som en del av husstandsinntekt?
A: Trusts regnes ofte på en eller annen måte som en del av husstandsinntektene. Hvordan en utleier bør bestemme hvordan du skal behandle en tillit du har (eller du kan sette opp etter at du har signert en leieavtale for en lavinntektsleilighet ved en skattemessig eiendomsmegling) avhenger av om du har tilgang til rektor på kontoen eller Inntekt fra kontoen.
Spørsmål: Er eiendeler regnet som inntekt?
A: Nei. Egenkapitalen selv regnes ikke som inntekter, men inntekter som en eiendel produserer, regnes normalt når de bestemmer inntektsberettigelsen til en husholdning ... Les mer
Spørsmål: Verifiserer utleiere inntekt?
A: Ja. Hvis du vurderer å søke om lavinntektsleilighet på en skattekreditt, kan du forvente at utleier eller eiendomsforvalter trenger verifisering av inntekter og eiendeler. Skattekredittprogrammet krever spesifikt verifisering, gitt hvor mye står på spill ... Les mer
Spørsmål: Hvor nøyaktig beregnes leieprisen min?
A: Leien beregnes ut fra antall soverom i leiligheten, og ikke det faktiske antall personer som bor der. Din utleier må beregne leien din ut fra at 1,5 personer bor i hvert soverom (eller en beboer, i tilfelle et studio).
Så vil leien til en to-roms leilighet, for eksempel, være basert på tre beboere (1,5 x 2 soverom) i leiligheten.
Skattekredittleien inkluderer også et bruksbidrag.
Den maksimale leien du kan kreve å betale for en lavinntektsenhet i en skattekreditt eiendom er 30% av en prosentandel (vanligvis 50% eller 60%) av gjennomsnittlig bruttoinntekt (AMGI).
Spørsmål: Påvirker antall personer i min husstand berettigelse?
A: Ja. Antallet personer i din husstand påvirker om du kan kvalifisere for en lavinntektsinntekt på en skattekreditt. Husstanden din må tjene mindre enn en viss prosentandel av områdets median bruttoinntekt (AMGI), som er basert på husholdningens størrelse. På den annen side er skattekredittleien ikke basert på det faktiske antall personer i leiligheten din.
Spørsmål: Må jeg signere en spesiell leieavtale?
A: Nei. Skattekredittprogrammet krever ikke at utleiere skal ha leietakere å signere en spesiell leieavtale. Men du kan finne et lease tillegg med en eller to klausuler som er spesifikke for skattekredittprogrammet. For eksempel kan du trolig forvente en klausul som krever at du samarbeider med utleier ved å revurdere og verifisere inntektene dine hvert år, og det kan være språk som sier at hvis utleier lærer at du bevisst ga feil eller ufullstendig inntektsinformasjon når du bestemmer deg for kvalifisering, kan være grunnlag for å avslutte leieavtalen din.
Spørsmål: Kan jeg leie på månedlig basis?
A: Når du først signerer leieavtalen for en leilighet på en skattekreditt eiendom, må den være for en periode på minst seks måneder (selv om det er noen unntak). Deretter kan du og din utleier godta å forny leietiden din på en måned til måned basis.
Spørsmål: Vil det være markedsrente leietakere i bygningen?
A: Det kan være. Mange skattemessige eiendommer inkluderer noen lavinntektsleiligheter og noen markedsrente leiligheter.
Spørsmål: Skal jeg skille seg ut som lavinntekt hvis det er markedsleierende leietakere?
A: Du burde ikke. Utleiere er pålagt å ikke segregere markeds- og lavinntektsleiligheter, og ingen på din skattemessige eiendom bør vite hvor mye leie du betaler med mindre du forteller dem.
Spørsmål: Er inntektene mine bestemt ut fra hva jeg har gjort i det siste året?
A: Nei. Det er bestemt ved å se frem og "årliggjøre" inntektene dine for det neste året. Hvis du for eksempel tjener $ 3000 i måneden på en jobb, regnes denne inntekten som $ 36.000 (12 måneder x $ 3000), selv om det viser seg at du får en heve eller til og med mister jobben en måned etter at du har flyttet inn i leiligheten din.
Spørsmål: Hvordan teller utleiere uregelmessig sysselsettingsinntekt?
A: Sysselsettingsinntekt må inngå som en del av husstandsinntekt, om inntektene er stabile eller uregelmessige.
Vanligvis skal utleiere som deltar i skattekredittprogrammet bruke leietakers nåværende forhold til å "årliggjøre" inntektene, hvilket betyr at et beløp som leietaker forventer å tjene i de neste 12 månedene, selv om det viser seg at tallet er mye høyere eller lavere.
Spørsmål: Vil en skilsmisseoppgjør eller fellesforpliktelser diskvalifisere meg?
A: Nei. En potensiell leietaker er ikke diskvalifisert rett og slett for å ha skilsmisseoppgjør eller felleskapital.
Selv om det er mulig at inntektssituasjonen din etter en skilsmisse ville gjøre deg uberettiget, har du en skilsmisseoppgjør eller fellesformue ikke gyldige grunner til å nekte å behandle en søknad om skattekreditter eller automatisk vurdere at søkeren ikke er inntektsberettiget.
Spørsmål: Er leien basert på min inntekt?
A: Nei. I motsetning til andre boligprogrammer er skattekredittleie basert på gjennomsnittlig inntekt i fylket ditt eller andre lokale områder. Dette gjennomsnittet er kjent som "median bruttoinntekt" (AMGI), som HUD oppdaterer hvert år. Din faktiske inntekt er viktig når det gjelder å avgjøre om du kvalifiserer for en lavinntektsleilighet på en skattemessig kreditt eiendom. Men den faktiske leien du betaler, er ikke basert på din inntekt.
Spørsmål: Er jeg ikke kvalifisert for andre hvis jeg tjener for mye inntekt for en skattemessig eiendomsmegling?
A: Ikke nødvendigvis. Selv om alle skattekredittegenskaper må følge de samme reglene for å bestemme inntektsberettiget, kan du tjene for mye for en skattekreditt eiendom, men likevel anses å være kvalifisert for andre. Dette kan skje hvis du for eksempel tjener 55% av inntektsgrensen. En eiendom som må leies til leietakere tjener ikke mer enn 50% av inntektsgrensene, ville avvise deg, men eiendommer som bruker 60% tallet, vil finne deg kvalifisert. Inntektsgrenser varierer også etter fylke, så hvis du tjener litt for mye inntekt for en eiendom, kan du få suksess hos en annen eiendom som bruker forskjellige grenser.
Spørsmål: Kan jeg bli kastet ut hvis inntekten min går langt etter at jeg går inn?
A: Du bør ikke bekymre deg for å bli utsatt for å gå over inntekt. Hvis inntekten stiger til så høy som 140% av områdets median bruttoinntekt (AMGI), er det ikke noe problem. Hvis inntekten din stiger over dette nivået, kan det hende at utleier skal ta skritt for å sikre at bygningen forblir kvalifisert for alle sine skattekreditter.
I verste fall kan utleier din (med riktig varsel) bytte leilighet til markedsrente, og du vil miste fordelene med din begrensede leie. Men hvis inntektene dine er så høye, er du egentlig ikke lav inntekt, og du bør ha råd til markedsrenten. Utleiere på skattemessige eiendommer kan bare utlegge leietakere for "god sak" som definert i statlige eller lokale lover. Dette betyr også at utleier ikke kan bestemme seg for ikke å fornye leieavtalen uten god grunn.
Spørsmål: Hver gang min inntekt endres, må jeg få ny godkjenning?
A: Heldigvis nei. Skattekredittprogrammet har ikke "foreløpige gjenkjennelser", noe som betyr at hvis du bytter jobber, får en heve eller kjøper eller selger et aktivum, trenger du ikke å beregne inntektene dine og bekreftes på nytt. Du bør forvente å møte ledelsen for å gjenopprette inntektene bare en gang i året, vanligvis rundt årsdagen for leieavtalen.
Spørsmål: Som student kan jeg bo i en skattekreditt eiendom?
A: Den generelle regelen er at hvis alle i husstanden din er en heltidsstudent, så kan du ikke leie ut av en skattekreditt eiendom. Så hvis du er en heltidsstudent med en romkamerat som går på skolen på deltid, så har du det bra. Hvis alle i husstanden går på skolen på heltid, spør ledelsen om du faller inn i et unntak.
Spørsmål: Skal skattemessige eiendommer overholde diskrimineringslover?
A: Ja. Skattemessige eiendommer er underlagt de samme rettferdige boliglover som konvensjonelle eiendommer. Dessuten, takket være en avtale mellom HUD, Treasury Department og Justisdepartementet (DOJ), kan IRS lett lære om en utleiers rettferdige boligbrudd og bruke det som grunnlag for skattemessig manglende etterlevelse. Dette betyr at utleiere på skattemessige eiendommer har enda større grunn til ikke å diskriminere deg.
Spørsmål: Hvordan kan leietakere og potensielle kunder få mer informasjon om programkrav?
A: Leietakere og prospekter har ofte spørsmål om inntekt og regler for skattemessige eiendommer. I tillegg til svarene på vanlige spørsmål som besvares her, kan du få statsspesifikke spørsmål besvart av det statlige boligfinansieringsbyrået som administrerer skattekredittprogrammet der du bor. Se listen over statshus finansbyråer .