Din "gjør-det-selv" holdning er prisverdig, men på et tidspunkt må du ansette en hjemreparasjonskontraktør og betale noen for å fikse noe i ditt hjem. Det kommer til å være situasjoner når du ikke har tid, tilbøyelighet eller ferdighet til å foreta en bestemt reparasjon eller gjøre noe av arbeidet du trenger å gjøre. Vi ansetter noen til å fikse noe i huset vårt på et tidspunkt. Hva du finner her er noen veiledning om når og hvordan du velger en hjemme reparasjons- eller vedlikeholdsleverandør.
Typer av hjemme reparasjon entreprenører
Når du trenger reparasjonsarbeid gjort i hjemmet ditt, vil du vanligvis ansette en spesialitetstype handelsmann kalt en "underentreprenør" som er annerledes enn en generell entreprenør (GC) eller byggherre. En generell entreprenør eller byggherre er et selskap som skal bygge et større renoveringsprosjekt eller bygge et nytt hjem og ansette alle de enkelte underleverandørene.
GC er den overordnede koordinatoren til et større prosjekt og gir vanligvis ikke arbeidet til å bygge huset. Det kommer fra underleverandører eller "handler" (byggebransjen). På et nytt hjem eller stort reparasjons- eller renoveringsprosjekt kan disse delene omfatte gravemaskinen, betongunderlaget, tømmerarbeidere , rørlegger, rørlegger, mekanisk ( HVAC ) elektriker, ferdig snekker, maleren, gulv osv. GC ansetter disse underleverandører direkte og direkte "holder" sine kontrakter. Det betyr at de jobber for ham og de er under kontrakt for ham.
Du ville ha en kontrakt med bare GC, ikke GCs subs.
GC tjener penger ved å markere underleverandørens kostnader som en prosentandel av byggebeløpet (felles) eller som engangsbeløp (ikke så vanlig). For denne profesjonelle avgiften gir han eller hun ledelsen og planleggingen av subs, betaler subs, gir tilsyn med byggingen, gir dumpsters, port-a-john, forsikring og andre diverse ting du trenger for å bygge et hus eller bygge et tillegg .
Underentreprenørene gjør pengene sine ved å belaste for arbeidskraft og ved å markere materiale.
GC er "generalist" og underleverandører er "spesialister". Når du trenger en bestemt ting fast i hjemmet ditt, trenger du en spesialist, og den personen er spesialunderleverandøren, for eksempel en rørlegger .
Når det gjelder å ansette noen til vedlikeholdsoppgaver, kan mange mennesker som gjør dette arbeidet ikke være en lisensiert underleverandør i det hele tatt. De kan bare være en "fyr med en lastebil", for eksempel en renserør , eller bladerør eller noen ganger en maler. Selv om bruk av disse typer mennesker kan trenge ut, må du være forsiktig siden håndverksproblemer og ansvarsprosesser eksisterer, men du vil ikke ha den juridiske beskyttelsen du har når du bruker en lisensiert entreprenør . Kort sagt, unngå fristelsen helt og alltid, bruk en lisensiert entreprenør.
Bestemme når du skal bruke en entreprenør
Å ta avgjørelsen om å bruke en entreprenør er en som ofte er personlig. Det vil komme ned til å evaluere:
- Ditt komfortnivå med oppgaven ved hånden
- Din tid
- Budsjettet ditt
Hvis du venturing utover et enkelt hjemreparasjonsprosjekt til nye teknisk utfordrende installasjoner som for eksempel å legge til elektriske kretser eller legge til en vask, bør du først sjekke om det kreves tillatelse fra din lokale bygningsavdeling.
Du trenger ikke tillatelse for mange hjemreparasjoner, men du må kanskje ha tillatelse for "nytt arbeid", spesielt for elektrisk, oppvarming, kjøling og VVS. I noen tilfeller vil tillatelsen kreve at en lisensiert entreprenør gjør arbeidet for å beskytte folks helse, sikkerhet og velferd. I enkelte tilfeller kan det være nødvendig at den lokale bygningsinspektøren vurderer arbeidet ditt under bygging og etter ferdigstillelse.
Hvis du finner ut at en lisensiert entreprenør ikke kreves for tillatelsen, eller at arbeidet du vil gjøre kan dekkes under en "Home Owner's Permit", bør du stille deg selv tre spørsmål:
- Føler jeg meg trygg på å gjøre (eller i det minste behagelig å prøve) denne reparasjonen?
- Er konsekvensene akseptable hvis det tar lengre tid å gjøre prosjektet enn jeg forventer?
- Vil jeg virkelig prøve dette prosjektet?
Hvis du svarer "nei" til noen av de ovennevnte spørsmålene, bør du sannsynligvis leie en entreprenør for reparasjonen. Hvis du svarte "ja" til dem alle, bør du gi det et skudd og gjøre reparasjonen selv. Det er den eneste måten å få erfaring og selvtillit til.
Hvordan administrere prosjektet
Når du bestemmer deg for å ansette en entreprenør, bør du vite hvordan du effektivt kan styre ham, om det er et raskt hjem reparasjonsprosjekt eller et stort hjem renoveringsprosjekt eller nybygg. Uansett er det noen retningslinjer som følger med å styre arbeidet til alle som du ansetter for å jobbe hjemme:
- Leie en lisensiert, forsikret entreprenør .
- Definer forventningene til begge parter (deg og dem) og klarer de forventningene.
- Minst ha et signert dokument ( en kontrakt eller et signert og godkjent forslag ) som beskriver hva de skal gjøre for deg (kalt arbeidsområdet), definer hvor mye det vil koste og hvor tiden er et problem, definer hvor lenge det er vil ta og når de skal starte og avslutte.
- Definer betalingsbetingelsene før arbeidet er startet og gjør betingelsene del av det signerte dokumentet.
- Definer dine forventninger og krav til opprydding av arbeidet og beskyttelse av omgivelsene som en del av det signerte dokumentet (for eksempel må en roofer beskytte landskapsarbeidet ditt under takavrivning og rydde opp rusk.)
- Diskuter rettighetene til entreprenøren for å få tilgang til hjemmet når du ikke er der hvis nødvendig, og bruk av vann, strøm. (Merk: Prøv å ikke ha entreprenøren i ditt hjem når du ikke er der, dette beskytter deg og dem.)
- Før entreprenøren begynner å jobbe, ta en vennlig samtale om hva du vil at de skal være forsiktige med hvis du har noen bekymringer om ting.
- Når arbeidet foregår, forlater vanligvis entreprenøren alene. Vær vennlig, men ikke bli i veien. Obsessivt observere hva de gjør. Hvis du er bekymret for noe du ser, spør entreprenøren om det, men prøv å la dem få sitt arbeid gjort. Entreprenører lever ved å komme inn og ut av en jobb effektivt.
- Diskuter "ekstra:" Det vanskeligste problemet du kan oppleve er den mulige forespørselen fra entreprenøren for en "Endre ordre" eller "Ekstra." Dette resulterer i ekstra kostnad for deg, og derfor trenger du et klart definert arbeidsomfang . En forespørsel om endringsordre er bare rimelig hvis entreprenøren løper inn i en situasjon på prosjektet som ikke var rimelig forventet av ham, eller er en endring i omfanget av deg. Hvis du får en forespørsel om en endringsordre, må du vurdere den med entreprenøren i rettferdighet. Hvis det er en endring i omfanget eller resulterte i å ta mer tid på grunn av noe du gjorde, bør du vurdere og betale det hvis du tror det er rettferdig. Hvis det er noe som alltid var en del av omfanget, har du en mer delikat situasjon, og det kan hende du må stå fast basert på vilkårene som er definert i det signerte dokumentet. Bunnlinjen? Hvis du trenger å forhandle en pris på en endringsordre, forventer du ikke begge deler, prøv å dele forskjellen med ham. Rapport og rettferdighet går langt i å løse disse problemene.
- Når reparasjons- eller vedlikeholdsarbeidet er fullført, må du kontrollere arbeidet, personlig, før du foretar endelig betaling til entreprenøren. Sørg for at arbeidsstedet er rengjort som forventet og arbeidet ser bra ut. Ikke bli rushed til endelig betaling av en eller annen grunn.
- Hvis du er fornøyd med sitt arbeid, fortell dem.
Hvordan velge en god entreprenør
Dette kan virke skremmende, men det er veldig greit. Prøv å velge entreprenører du måtte trenge på et presserende grunnlag før du trenger dem. Hvorfor? Fordi hvis du har en nødreparasjon og trenger å finne noen raskt (som også er god og rettferdig), har du ikke tid til å gå gjennom et langt utvalg og screeningprosess . Det verste du kan gjøre er å plukke noen fra de gule sidene uten å intervjue dem først.
Den enkleste og en av de beste måtene å velge en mulig entreprenør er å få referanser fra venner, familie eller en eiendomsmegler du stoler på. En annen god metode er å bruke en gratis tjeneste som HomeAdvisor som lar deg lese sanntidsanmeldelser av entreprenørens arbeid.
Når du har noen navn, møtes med dem, ser etter "kjemi" eller rapport og observer deres nivå av profesjonalitet. Hilsen, respekt, punktlighet og evnen til å kommunisere er noen av de viktigste egenskapene en entreprenør kan ha ved siden av sin grunnleggende kompetanse. Uansett hvor bra noen er, hvis de ikke klikker med deg på disse punktene, må du ikke ansette dem.
Du bør også være oppmerksom på tegn på rusmisbruk som alkohol eller marihuana. Hvis du mistenker noe her, ikke ansett entreprenøren.
Her er en sjekkliste over ting du bør vurdere når du velger din entreprenør .
Bruk ratings av "Best," "Good", "OK," "Fair" og "Reject" for å klassifisere noen av disse elementene.
Få navn på mulige entreprenører:
- Du har hatt god personlig tidligere erfaring med å jobbe med entreprenør [BEST]
- Pålitelig henvisning fra direkte erfaring med familie eller venner [GOD]
- Du vet om entreprenørens rykte, men har ingen direkte erfaring [OK]
- Du fant dem fra en handelsforening eller generell reklame [FAIR]
Statlig entreprenør lisensiering (de må oppgi nummeret hvis det er lisensiert):
- Licensed; har aldri hatt en klage innlevert eller hadde disiplinær tiltak [BEST]
- Licensed; har ikke tidligere klager innlevert i minst 3 eller flere år [FAIR]
- Licensed; nåværende klager eller tiltak mot dem de siste 3 årene [REJECT]
- Entreprenør har ingen lisens [REJECT]
Leverandørforsikring (be om å se sine sertifikater) :
- Arbeidsgivers kompensasjon og allmenn ansvar [BEST]
- Bare ansvar for generell ansvar (personskade og skade på eiendom) [GOD]
- Entreprenør har ingen forsikring [REJECT]
Forretningsliv:
- I forretninger mer enn 10 år med samme navn [BEST]
- I forretninger 5 eller flere år med samme navn [GOD]
- I virksomheten 1 til 5 år med samme navn [OK]
- Ny virksomhet under 1 år [FAIR]
Stabilitet og Permanentitet:
- Har et fysisk kontor og adresse [BEST]
- Har bare et hjemmekontor eller svartjeneste [FAIR]
- Kun mobiltelefonkontakt, ingen kontor [REJECT]
Referansesjekk:
- Positive tidligere nåværende referanser fra minst 5 kunder [BEST]
- 1 til 4 positive referanser fra tidligere kunder [FAIR]
- Ingen reelle referanser eller negative referanser gitt [REJECT]
Erfaring:
- Spesialiserer seg i arbeidet du vil bli utført [BEST]
- Kan utføre arbeidet du vil, men også andre typer arbeid [OK]
- Litt eller ingen erfaring i arbeidet du vil bli utført [REJECT]
Omfang og pris:
- Detaljert beskrivelse av arbeidets omfang
- Forutsetninger (hvis noen) er klare og nøyaktige
- Entreprenør har ikke tilbudt rabatt å "registrere deg nå"
- Entreprenør vil garantere arbeidet
- Alle muntlige kontrahentrepresentasjoner er skriftlige
- Ikke mer enn 25% til 33% spurte opp foran
- Endelig betaling er ikke nødvendig før arbeidet er fullført
Få bud og vurdere et estimat
Dette er et ekstremt viktig aspekt ved vellykket ansettelse av en entreprenør. La oss slå det ned:
Arbeidets omfang:
Dette definerer hva entreprenøren gjør for deg. Pass på at den dekker alle tingene du vil bli ferdigstilt. Det bør også stave ut noen forberedelsesarbeid, beskyttelse av omliggende områder, rydde opp osv.
Gjennomgang av omfanget av arbeidet mellom entreprenører er et viktig element i å vurdere deres budestimat. Her er noen ting å se etter i omfanget av ulike entreprenører:
- Maling: Beskriv hvordan de planlegger å lage utvendig eller innvendig malingsoverflate . Dette trinnet gjør eller ødelegger en malingsjobb. Definer om de er håndskrapende, alle løs maling (best), makt vasker utsiden (vær forsiktig da dette kan skade omgivende områder, og du må vente på at veggen tørker helt før du fortsetter arbeidet), priming (best), spot priming OK). Definer antall foreslåtte kuler og merke og kvalitet på maling, etc. Sørg for at de beskytter omkringliggende områder og rydder opp eventuelle rester.
- Landscaper: Uansett hva de sier eller hvor mye de avviser dette problemet, sørg for at de forstår at du vil ha busker og rotkuler av trærne plantet under bakken. Ikke aksepterer å lage et grunt hull, deretter plassere anlegget i det og rundt rotkulen med en høyde av smuss og mulch. Pass på at de fjerner ledningen rundt rotkulen eller løsne garnet og legg rotkulen helt i bakken til bare ca 6 "strekker seg over bakken. Pass på at de også garanterer installasjonen og levetiden til anlegget i en bestemt tidsperiode. Forstå ditt ansvar for vanning.
- Roofer: Tak sjelden lekker fra singelfeil, de lekker fra blinkende feil . Det du vanligvis ikke kan se er hvor vann kommer inn. Sørg for at de spesifiserer hvor blinkende brukes. Vær bekymret og se hvordan de blinker på utsiden av en skorstein eller vegg. På et mursteinhjem er det best å kutte mursteinskjøtene for blinking og deretter forsegle skjøten. Dette er mye bedre enn å nagle blinkende til murvegget og stole på caulk. Hvis du bor i et kaldt klima, må du sørge for at de installerer et gummibeske / vannskjold langs hele kanten av taket, som strekker seg fra takkanten til minst 24 "forbi ytterveggen. Sørg for at de beskytter plantene og buskene og rengjør dem opp noen rusk hver dag.
- Rørlegger: Hvis det er mulig, prøv å forhandle en fast pris for sitt arbeid. Rengjøring av en tett avløp blir ofte priset på en "per fot" basis av "cleanout slangen" som brukes, men noen rørleggere gir en fast pris for dette arbeidet. Ideelt sett bør du forhåndsinnstille en dreneringsrenser for nødutløpsrengjøring. Bunnlinjen, forvent å betale en premiepris for nødsamtaler.
Hva er "og" ikke inkludert i budet:
Noen ganger må en entreprenør ta kvoter eller forutsetninger i budet, for eksempel materialmengde, tilgang til ditt hjem, etc. Også de vil noen ganger spesifisere hva de ekskluderer i budet. Forsiktig gjennomgå forutsetninger og utelukkelser med entreprenøren. Politisk spørsmålstegn dem om årsakene til eventuelle forutsetninger og utelukkelser. Hvis ikke, vil disse elementene sannsynligvis bli en endringsordre senere. Når du vurderer og sammenligner bud mellom entreprenører, understreker antagelser og utelukkelser hvor du har et eple og en oransje.
Leverandørrepresentasjoner:
Din største bekymring her er entreprenørens vilje til å skrive noen av de muntlige representasjonene han eller hun har gjort til deg for å få jobben. Hvis de har gjort muntlige forpliktelser, men ikke vil skrive dem skriftlig, er det årsaken til avslag.
Pris:
Se etter en kontraktspris som er godt brutt ned, klar og lett forståelig. Hvis det er uklart, har de ikke tatt seg tid til å forstå dine krav, omfanget av arbeidet eller jobben. Ikke nødvendigvis gjør ditt valg bare på pris.
Incentiver:
Det er ekstremt viktig at entreprenøren ikke tilbyr deg rabatt eller kontanter til å umiddelbart signere kontrakten.
Kontrakt Betalingsvilkår:
Be om å bli fakturert via post etter at arbeidet er fullført, men forvent at de fleste vil ha betaling rett etter at arbeidet er ferdig. Hvis de vil ha penger, er det ikke et godt tegn. Hvis materialet trengs før arbeidet kan starte (f.eks. Roofer eller maleren), vil de ha en innledende betaling for materialer. Prøv å minimere dette beløpet så mye du kan. Prøv å ikke betale mer enn 33% oppe og bare godta det med et meget anerkjent selskap.
Bunnlinjen
Forhåpentligvis ga denne oversikten nyttig informasjon om å ansette, administrere og jobbe med entreprenører. Ikke vær redd for å be om hjelp fra en av disse proffene når det trengs - det er jobben sin syv dager i uken.